Uw vakantiechalet en de Nederlandse Fiscus

Inkomstenbelasting voor de belegger en tweedewoningbezitter

Uw vakantiechalet is voor de fiscus een belegging. Of u deze nu als tweede woning gebruikt of voor verhuurinkomsten, het chalet valt voor uw belastingaangifte in box 3.

Voor de verhuurder is box 3 fiscaal erg interessant. De huurinkomsten en een eventuele toekomstige verkoopwinst kunnen namelijk belastingvrij genoten worden! Bezitters van een vakantiechalet betalen alleen belasting over de waarde van het chalet minus de eventueel daarvoor af te sluiten financiering. Over dit saldo moet u in box 3 op uw belastingaangifte 4% 'fictief' inkomen aangeven. De werkelijke huurinkomsten zijn niet van belang. Over dit 'fictieve inkomen' bent u 30% inkomstenbelasting verschuldigd. Per saldo betaalt u 1,2% belasting over de waarde van de chalet minus de eventuele financiering.

Een voorbeeld

De kosten die u voor uw vakantiechalet maakt zijn niet aftrekbaar. Ook de financieringsrente voor de aankoop van het chalet is niet aftrekbaar.

Aankoopprijs vakantiechalet excl. BTW 99.500
Af: financiering    65.500
Per saldo belast in box 3 34.000
Verschuldigde inkomstenbelasting 1,2% 408
(In deze opstelling is geen rekening gehouden met overige bestanddelen en vrijstellingen in box 3.)

 

Teruggave BTW bij aankoop mogelijk bij verhuur

In de koopsom van het chalet zit een fors bedrag aan BTW. Wilt u het chalet kopen voor de verhuur dan kunt u (een deel van) deze BTW terugvragen bij de belastingdienst. Ook de BTW op kosten van inrichting, onderhoud, energie en verhuurbemiddeling kunt u terugvragen. Dit scheelt uiteraard aanzienlijk in de investeringskosten. Om in aanmerking te komen voor BTW teruggaaf dient de woning ieder jaar tenminste 140 dagen (20 weken) verhuurd te worden. Indien dit aantal dagen door onvoorziene omstandigheden niet gehaald wordt, heeft dat niet direct gevolgen. U hoeft dan de ontvangen BTW niet terug te betalen. Het gaat om de bedoeling die u hebt bij ingebruikname van uw chalet. Terugbetaling van de ontvangen BTW is pas aan de orde als het chalet in het geheel niet verhuurd wordt. Bedenk wel dat de belastinginspecteur bedoelingen achteraf toetst aan de realiteit.

Verhuur en eigen gebruik vakantiechalet en BTW

Er moet wel rekening worden gehouden met het eigen gebruik van de vakantiewoning. Het deel van de BTW dat toegerekend moet worden aan het eigen gebruik komt vanaf 1 januari 2011 niet voor aftrek in aanmerking. In het algemeen gaat de belastinginspecteur uit van vier weken eigen gebruik per jaar. Leegstand wordt toegerekend naar rato van verhuur en privé gebruik. Als u de woning in het geheel niet voor eigen gebruik wilt benutten is het volledige BTW bedrag aftrekbaar. U moet wel aannemelijk maken dat de woning niet privé gebruikt zal gaan worden of gebruikt is. Het moment waarop wordt bepaald in welke mate er recht bestaat op aftrek, is het tijdstip waarop de woning in gebruik wordt genomen. Het gaat dan om de bedoeling die u op dat moment hebt. Als binnen 10 jaar het eigen gebruik hoger wordt dan aanvankelijk de bedoeling was, heeft dat gevolgen. Bij meer dan geringe wijzigingen in het gebruik binnen die tien jaar vindt er een correctie van de vooraftrek plaats. Dat geldt zowel in positieve als negatieve zin. Onder meer dan een geringe wijziging wordt verstaan, een wijziging groter dan 10% in het gebruik. Indien verhuur plaatsvindt via een bemiddelingskantoor hoeft er geen rekening gehouden te worden met privé gebruik, als u de woning voor de periode van het eigen gebruik "huurt" van de bemiddelaar. Dit wordt namelijk gelijk gesteld met verhuur aan een derde. Per saldo betaald u de bemiddelingskosten en de btw op de aanschaf is dan volledig te claimen.

Te betalen BTW over huur

Over de huur dient u 6% BTW af te dragen. Deze BTW zit inbegrepen in de huurprijs. Voor ondernemers (als u verhuurt bent u ondernemer) die per saldo weinig btw hoeven te betalen, is er de kleine ondernemersregeling. Toepassing van deze regeling kan betekenen dat u minder btw aan de Belastingdienst hoeft af te dragen. Hoe groot de belastingvermindering is, hangt af van het BTW bedrag dat u in een jaar zou moeten betalen. Is de huursom minder dan € 23.597 per jaar dan betaald u per saldo niets. Daar boven kunt u tot op zekere hoogte een korting op de BTW afdracht krijgen.

Beëindiging verhuur en BTW

Besluit u het chalet binnen twee jaar na ingebruikname niet langer te verhuren of te verkopen, dan moet u 21% BTW betalen over de waarde van het chalet op dat moment. Na de termijn van twee jaar dient een deel van de terugontvangen BTW betaald worden. Gedurende tien jaar na aanschaf geldt de zogenaamde herzieningsregeling. Dit houdt in dat als het chalet binnen deze periode zonder BTW verkocht wordt, de verkoper een evenredig deel van de bij de aanschaf in aftrek gebrachte BTW aan de fiscus moet terugbetalen. Wordt het chalet met BTW verkocht dan dient er geen BTW te worden terugbetaald. Na een termijn van tien jaar kan beëindiging van de verhuur BTW vrij plaatsvinden.

Woont u buiten Nederland?

Voor u kunnen andere regels dan hiervoor vermeld van toepassing zijn. Voor meer toelichting kunt u contact opnemen met Schipper Accountants B.V. in Zierikzee (zie hierna).

Deze bijdrage is verzorgd door Schipper Accountants B.V. Bel voor meer informatie naar mevrouw mr. Jozé van de Sande-Vis, belastingadviseur te Zierikzee (telefoonnummer 0111-439943).

augustus 2011 (Deze tekst is gebaseerd op de huidige wetgeving.)